Lãi Vay Mua Nhà Tăng, Thị Trường Bất Động Sản Diễn Biến Ra Sao?

Nhìn nhận về những tác động của lãi suất vay mua nhà tăng tác động đến thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, diễn biến tăng lãi suất đang tạo ra làn sóng tác động dây chuyền lên toàn thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn đội lên, thanh khoản lập tức chậm lại, đặc biệt ở nhóm khách hàng vay mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Kế hoạch mua nhà, đầu tư hay phát triển dự án đều buộc phải tính toán lại trong bối cảnh chi phí vốn trở thành “ẩn số” lớn nhất.

 

Cũng theo bà Miền, lịch sử từng cho thấy, bất động sản là kênh chịu ảnh hưởng sâu nhất mỗi khi lãi suất đảo chiều. Giai đoạn 2011-2013 là minh chứng rõ nét: khi lãi vay chạm ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản, thị trường đóng băng kéo dài, giá nhà đất lao dốc 30-40% ngay cả ở khu vực trung tâm. Căn nguyên đến từ đặc thù vốn vay ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư dự án lại dài, khiến dòng tiền dễ “đứt gãy” khi chi phí vốn tăng đột ngột.

 

Những năm gần đây, các gói vay mua nhà ưu đãi từng góp phần kích cầu thị trường, với lãi suất chỉ 5,5%/năm hoặc miễn lãi – ân hạn nợ gốc trong 3-5 năm đầu. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn thả nổi, người vay phải đối mặt với áp lực lãi suất tăng mạnh, thậm chí “chưa trả nợ gốc nhưng tiền lãi đã gấp đôi”. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu, việc bán cắt lỗ cũng không dễ, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay lại hệ thống tín dụng.

 

Bà Miền nhấn mạnh, với các chủ đầu tư, rủi ro còn lớn hơn. Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính đội cao, trong khi sức mua giảm khiến dòng tiền chậm quay vòng. Các doanh nghiệp vừa phải lo trả nợ ngân hàng, vừa đối mặt lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi kênh phát hành mới vẫn èo uột. Để duy trì thanh khoản, nhiều đơn vị buộc phải bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ hoặc thương lượng lại với nhà thầu và ngân hàng.

 

Áp lực càng nặng nề hơn ở những dự án hình thành trong tương lai – vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền ứng trước của khách hàng. Khi nguồn vốn này bị “nghẽn”, không ít dự án buộc phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, kéo theo niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp suy giảm. Mặt bằng lãi suất cao kéo dài cũng khiến các doanh nghiệp hạn chế mở rộng quỹ đất, làm sụt giảm đáng kể nguồn cung nhà ở trong trung hạn.

 

Tác động của lãi suất không chỉ dừng ở lĩnh vực nhà ở. Chi phí vốn tăng còn ảnh hưởng đến các dự án hạ tầng và đầu tư công, khi giá nguyên vật liệu, nhân công và giải phóng mặt bằng đều leo thang. Tiến độ chậm lại khiến kỳ vọng tăng giá tại nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng hạ tầng” trở nên xa vời, đẩy nhiều nhà đầu tư thứ cấp vào thế khó thoát hàng.

 

Dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn nhìn nhận triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực. Nhu cầu nhà ở thực còn rất lớn, trong khi tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng vẫn đang mở rộng. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn biến động khó lường, người mua nhà nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, không quá 50% giá trị tài sản và ưu tiên lựa chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững vàng, pháp lý minh bạch và tiến độ rõ ràng.