BẤT ĐỘNG SẢN VÙNG VEN VÀ NHỮNG THAY ĐỔI PHÁP LÝ: KHI THỊ TRƯỜNG BƯỚC VÀO GIAI ĐOẠN CHỌN LỌC

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đang được điều chỉnh đồng bộ, thị trường được dự báo sẽ bước sang một giai đoạn vận hành khác so với trước đây. Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực đã tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ hơn, qua đó buộc các dự án phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về quy hoạch, hạ tầng và nghĩa vụ tài chính.

Nếu trong giai đoạn trước, thị trường bất động sản vùng ven thường tăng trưởng mạnh nhờ kỳ vọng hạ tầng hoặc thông tin quy hoạch, thì trong giai đoạn mới, yếu tố pháp lý và khả năng triển khai thực tế của dự án sẽ đóng vai trò quan trọng hơn. Điều này khiến nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến vị trí hay mức giá, mà còn phải cân nhắc kỹ các điều kiện pháp lý và năng lực phát triển của dự án.

Khi tiêu chuẩn đầu tư được thay đổi: Thị trường không còn chỗ cho giá ảo

Các thay đổi trong khung pháp lý không nhằm làm chậm sự phát triển của thị trường mà hướng tới việc thiết lập một môi trường đầu tư minh bạch và bền vững hơn. Trong quá trình chuyển đổi này, có thể nhận thấy ba thay đổi lớn đang tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản vùng ven.

Trước hết, hoạt động phân lô bán nền tự phát tại nhiều khu vực đang bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Các quy định mới liên quan đến tách thửa, quy hoạch và điều kiện phát triển dự án khiến những khu đất chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa có pháp lý rõ ràng khó có thể đưa ra thị trường như trước. Hệ quả là nguồn cung đất nền mang tính đầu cơ ngắn hạn có xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh cơ chế xác định giá đất cũng tạo ra những tác động đáng kể đối với chi phí phát triển dự án. Khi khung giá đất được bãi bỏ và bảng giá đất được cập nhật sát hơn với giá thị trường, chi phí đền bù và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư có thể tăng lên. Trong bối cảnh đó, những dự án đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính từ sớm sẽ có lợi thế nhất định về chi phí vốn so với các dự án hình thành trong chu kỳ mới.

Ngoài ra, các quy định liên quan đến việc huy động vốn và mở bán dự án cũng được siết chặt hơn. Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Quy định này góp phần hạn chế tình trạng dự án mới chỉ tồn tại trên giấy nhưng đã được quảng bá và nhận đặt cọc từ khách hàng.

Chính những thay đổi này sẽ khiến giá đất vùng ven không còn “nhảy múa” theo tin đồn, mức tăng (nếu có) sẽ dựa trên hạ tầng thực tế và giá trị sử dụng thật của dự án.

Hạ tầng và công nghiệp tiếp tục là động lực của vùng ven

Khu vực Bắc Bến Lức (Long An) được đánh giá có tiềm năng phát triển nhờ những động lực kinh tế – hạ tầng rõ ràng

Mặc dù thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, nhiều khu vực vùng ven vẫn được đánh giá có tiềm năng phát triển nhờ những yếu tố nền tảng như hạ tầng giao thông và sự phát triển của các khu công nghiệp.

Tại khu vực phía Tây TP.HCM, tỉnh Long An trong những năm gần đây nổi lên như một điểm đến của nhiều dự án công nghiệp và đô thị mới. Sự mở rộng của các khu công nghiệp cùng với việc đầu tư vào các tuyến giao thông liên kết vùng đã giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển giữa Long An và TP.HCM, qua đó mở rộng không gian phát triển đô thị.

Khi các khu công nghiệp phát triển, nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động kỹ thuật cao, chuyên gia và quản lý cũng tăng lên. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng hạ tầng và môi trường sống tại các khu dân cư.

Trong bối cảnh đó, các dự án được quy hoạch bài bản, có hạ tầng đồng bộ và pháp lý rõ ràng được xem là những yếu tố có thể giúp khu vực phát triển ổn định hơn trong dài hạn.

Các dự án đô thị quy mô lớn bắt đầu xuất hiện

Dự án Dragon Eden toạ lạc tại Bắc Bến Lức với quy mô lên đến 146.8 ha, được phát triển theo hướng đại đô thị - công nghiệp với hạ tầng và tiện ích đồng bộ

Cùng với sự phát triển của hạ tầng và công nghiệp, tại một số khu vực vùng ven bắt đầu xuất hiện các dự án đô thị có quy mô lớn thay vì các khu phân lô nhỏ lẻ như trước.

Tại khu vực Bắc Bến Lức, một số dự án đô thị mới đang được quy hoạch theo hướng phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, trong đó có những dự án có quy mô hàng trăm hecta. Các dự án này thường được định hướng phục vụ nhu cầu nhà ở lâu dài của cư dân trong khu vực, đồng thời đón đầu nhu cầu từ lực lượng lao động tại các khu công nghiệp lân cận.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, khi hệ thống pháp lý mới được áp dụng, những dự án có quy hoạch rõ ràng và được đầu tư hạ tầng đầy đủ sẽ có lợi thế hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn.

Nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược

Trong bối cảnh thị trường đang được sàng lọc, nhiều chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản vùng ven.

Nếu trong giai đoạn trước, việc đầu tư đất nền thường gắn với kỳ vọng tăng giá nhanh nhờ thông tin quy hoạch hoặc làn sóng thị trường, thì trong giai đoạn mới, các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ hạ tầng và khả năng phát triển kinh tế của khu vực sẽ đóng vai trò quan trọng hơn.

Do đó, nhiều nhà đầu tư được khuyến nghị nên hướng tới chiến lược trung và dài hạn, thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.

Thị trường hướng tới sự ổn định và minh bạch hơn

Mặc dù việc siết chặt các quy định pháp lý có thể khiến thị trường bất động sản trải qua giai đoạn điều chỉnh trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây được xem là bước cần thiết để thiết lập một thị trường minh bạch và ổn định hơn.

Khi các tiêu chuẩn pháp lý, quy hoạch và hạ tầng được đặt lên hàng đầu, những dự án được chuẩn bị bài bản sẽ có nhiều cơ hội phát triển bền vững. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có cơ sở rõ ràng hơn để đánh giá giá trị thực của bất động sản, thay vì phụ thuộc vào các yếu tố mang tính kỳ vọng như trước đây.